부동산 양도소득세 계산기
양도가액·취득가액·필요경비와 보유·거주기간을 입력하면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택 중과, 단기보유 세율까지 반영한 예상 양도소득세와 지방소득세를 계산합니다.
실거주 주택의 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용할 수 있습니다.
장기보유특별공제는 보유 3년 이상부터 적용됩니다. 1세대 1주택은 거주기간 2년 이상이어야 거주 공제가 합산됩니다.
주택 보유 현황
계산 상세
양도차익부터 총 납부세액까지의 단계별 내역입니다.
2026년 양도소득세 기본세율
보유 2년 이상 자산에 적용되는 6~45% 누진세율입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
보유기간·자산별 세율
단기보유 시 단일세율과 기본세율 중 큰 세액으로 과세합니다.
| 자산 유형 | 1년 미만 | 1~2년 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 토지·건물 | 50% | 40% | 기본세율 |
| 비사업용 토지 | 50% | 40% | 기본+10%p |
| 조정 2주택 / 3주택+ | 2년 이상 보유 시 기본세율 +20%p / +30%p (장특공 배제) | ||
계산 기준 (2026년)
양도소득세 계산 순서
- ① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- ② 1세대 1주택 비과세(12억 이하)·고가주택 안분
- ③ 장기보유특별공제 = 과세 양도차익 × 공제율
- ④ 양도소득금액 = 과세 양도차익 − 장기보유공제
- ⑤ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- ⑥ 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
- ⑦ 총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(10%)
장기보유특별공제율
- 일반: 보유 3년 6%부터 연 2%p, 15년 이상 최대 30%
- 1세대 1주택: 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)
- 1세대 1주택 합산 최대 80% (거주 2년 이상 요건)
- 분양권·조합원입주권은 장기보유특별공제 미적용
- 조정대상지역 다주택 중과 시 장기보유특별공제 배제
다주택자 중과 재시행 (2026.5.10~)
다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일 양도분부터 중과가 재시행됩니다. 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상은 최고 82.5%까지 부담할 수 있습니다.
본 계산기는 2026년 양도소득세 규정을 단순화한 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 취득·양도 시기, 조정대상지역 지정 시점, 거주·보유 요건, 일시적 2주택·상생임대 등 비과세 특례, 감면, 가산세, 필요경비 인정 범위에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 금액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준은 얼마인가요?
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주 포함)하고 양도가액이 12억원 이하면 비과세입니다. 12억원을 초과하면 고가주택으로 보아 (양도가액 − 12억원) / 양도가액 비율만큼만 과세합니다.
2026년 다주택자 양도세 중과는 어떻게 되나요?
다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일 양도분부터 중과가 재시행됩니다. 조정대상지역 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다.
부동산 단기 보유 시 양도세율은 얼마인가요?
주택·조합원입주권은 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%, 분양권은 1년 미만 70%·1년 이상 60%, 그 외 토지·건물은 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%가 적용됩니다. 단기세율과 기본세율 중 더 큰 세액으로 과세합니다.